장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

장래 현금흐름의 예측은 대상 부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.

현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.

순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.

할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.